Código Civil Artículo 2428
La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido.
Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecada en pública subasta, ordenada por el juez.
Más para que esta excepción surta efecto a favor del tercero deberá hacerse la subasta con citación personal, en el término de emplazamiento, de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda.
El juez entre tanto hará consignar el dinero.
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Explicación del artículo
Artículo 2428 del Código Civil: hipoteca y derecho de persecución
En simple
El artículo 2428 establece que la hipoteca permite al acreedor perseguir la finca hipotecada aunque haya pasado a manos de otra persona.
La regla tiene una excepción: bajo las condiciones que establece la propia norma, el derecho de persecución no opera contra el tercero que adquiere la finca en una pública subasta ordenada por el juez.
La hipoteca sigue afectando la finca aunque cambie de poseedor o haya sido adquirida por otra persona.
La regla opera sea quien fuere quien posea la finca y cualquiera sea el título por el cual la haya adquirido, salvo la excepción legal.
La excepción exige una pública subasta ordenada por el juez y el cumplimiento de las condiciones previstas por el artículo 2428.
¿Qué establece el artículo 2428 del Código Civil?
La regla principal es que la hipoteca otorga al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sin importar quién la posea ni el título por el cual esa persona la haya adquirido.
Esto significa que el cambio de dueño o poseedor del inmueble no elimina por sí solo el derecho hipotecario.
El artículo contempla, sin embargo, una excepción para el tercero que adquiere la finca hipotecada en una pública subasta ordenada por el juez, siempre que se cumplan las condiciones que la misma disposición establece.
¿Qué significa el derecho de persecución de la hipoteca?
El derecho de persecución permite al acreedor hipotecario hacer valer la garantía sobre el inmueble aunque éste ya no se encuentre en poder del deudor que constituyó la hipoteca.
La garantía está vinculada a la finca hipotecada. Por eso, como regla general, la transferencia posterior del inmueble a otra persona no impide al acreedor perseguirlo para obtener el pago garantizado.
El Artículo 2424 del Código Civil complementa esta materia al señalar que el acreedor hipotecario tiene, para hacerse pagar sobre las cosas hipotecadas, los mismos derechos que el acreedor prendario sobre la prenda.
¿Qué ocurre si la finca hipotecada cambia de dueño?
El artículo 2428 dispone expresamente que la finca puede perseguirse sea quien fuere el que la posea y a cualquier título que la haya adquirido.
Por tanto, la regla general no depende de que el inmueble continúe perteneciendo al deudor personal.
El Artículo 2429 del Código Civil desarrolla precisamente la situación del tercer poseedor reconvenido para el pago de la hipoteca constituida sobre una finca que posteriormente pasó a sus manos con ese gravamen.
¿Cuál es la excepción por pública subasta judicial?
El inciso segundo del artículo 2428 establece que el derecho de persecución no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecada en pública subasta ordenada por el juez.
Pero no basta con que exista un remate judicial. Para que la excepción produzca efecto a favor del tercero, el propio artículo exige condiciones adicionales.
¿Qué requisitos exige el artículo 2428 para la excepción?
Para que la excepción opere a favor del tercero adquirente, la norma exige que:
- la finca sea adquirida por un tercero en pública subasta;
- la subasta haya sido ordenada por el juez;
- los acreedores que tengan hipotecas sobre la misma finca sean citados personalmente;
- la citación se realice en el término de emplazamiento; y
- se observe el régimen legal respecto del precio del remate y de los acreedores hipotecarios.
El artículo agrega que los acreedores hipotecarios serán cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda y que, entretanto, el juez hará consignar el dinero.
¿Por qué deben citarse los acreedores hipotecarios?
La citación es una condición expresamente establecida por el artículo 2428 para que la excepción al derecho de persecución pueda producir efecto a favor del tercero adquirente.
No debe tratarse como una formalidad irrelevante. La propia norma exige citación personal de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca y señala que debe hacerse en el término de emplazamiento.
Además, el Código de Procedimiento Civil contiene reglas especiales sobre las opciones de ciertos acreedores hipotecarios citados en el contexto del remate.
Relación con el artículo 492 del Código de Procedimiento Civil
El artículo 492 del Código de Procedimiento Civil se conecta expresamente con el artículo 2428.
Cuando un acreedor hipotecario de grado posterior persigue una finca hipotecada contra el deudor personal que la posee, los acreedores hipotecarios de grado preferente citados conforme al artículo 2428 pueden, en las condiciones previstas por el artículo 492, exigir el pago de sus créditos sobre el precio del remate según sus grados o conservar sus hipotecas sobre la finca subastada cuando sus créditos no estén devengados.
La norma procesal agrega que, si no dicen nada dentro del término de emplazamiento, se entiende que optan por ser pagados sobre el precio de la subasta.
Por eso, la situación del remate hipotecario no debe analizarse únicamente a partir del artículo 2428: también deben considerarse las reglas procesales aplicables al caso concreto.
¿Qué ocurre con el tercer poseedor de la finca hipotecada?
El Artículo 2429 del Código Civil establece reglas específicas para el tercer poseedor reconvenido por el pago de la hipoteca.
Ese tercer poseedor no tiene derecho a exigir que primero se persiga a los deudores personalmente obligados.
La norma agrega que, si paga, se subroga en los derechos del acreedor en los mismos términos que el fiador y que, si es desposeído de la finca o la abandona, debe ser indemnizado por el deudor en los términos previstos por ese artículo.
¿Cómo se hace efectivo el desposeimiento del tercer poseedor?
El Código de Procedimiento Civil contiene un procedimiento especial para la acción dirigida contra terceros poseedores de una finca hipotecada.
El Artículo 758 del Código de Procedimiento Civil dispone que, para hacer efectivo el pago de la hipoteca cuando la finca gravada es poseída por alguien distinto del deudor personal, debe notificarse previamente al poseedor.
La norma le señala un plazo de diez días para que pague la deuda o abandone ante el juzgado la propiedad hipotecada.
Los artículos siguientes del mismo título regulan la continuación del procedimiento de desposeimiento.
¿Qué ocurre cuando alguien hipoteca un inmueble por una deuda ajena?
El Artículo 2430 del Código Civil regula el caso de quien hipoteca un inmueble propio para garantizar una deuda ajena.
La norma establece que esa persona no se entiende obligada personalmente si no se ha estipulado así y remite, en cuanto corresponde, a la regla del artículo 2429.
Esta situación permite distinguir entre la responsabilidad personal por la deuda y la responsabilidad que recae sobre el inmueble hipotecado.
Ejemplo práctico
Una persona constituye una hipoteca sobre un inmueble para garantizar una deuda y posteriormente vende esa propiedad a otra persona.
El solo hecho de la venta no elimina la hipoteca. Conforme al artículo 2428, el acreedor hipotecario mantiene como regla su derecho de perseguir la finca aunque ahora esté en manos del comprador.
Una situación distinta puede producirse si el tercero adquiere el inmueble en una pública subasta ordenada por el juez y se cumplen las condiciones que el artículo 2428 establece, incluida la citación personal de los acreedores hipotecarios.
Si el inmueble está en manos de un tercero y el acreedor pretende hacer efectivo el pago de la hipoteca contra la finca, también deben considerarse las reglas procesales sobre desposeimiento del tercer poseedor.
Ideas clave
- La hipoteca otorga al acreedor un derecho de persecución sobre la finca hipotecada.
- Como regla general, la finca puede perseguirse aunque haya pasado a manos de un tercero.
- El título por el cual el tercero haya adquirido la finca no elimina por sí mismo el derecho de persecución.
- El artículo 2428 contempla una excepción para quien adquiere en pública subasta ordenada por el juez.
- Para que esa excepción produzca efecto deben cumplirse los requisitos establecidos por la norma.
- Entre esos requisitos está la citación personal de los acreedores hipotecarios en el término de emplazamiento.
- El artículo 492 CPC contiene reglas especiales para acreedores hipotecarios de grado preferente citados conforme al artículo 2428.
- El artículo 2429 regula aspectos de la situación del tercer poseedor.
- El artículo 758 CPC inicia la regulación procesal del desposeimiento del tercer poseedor de la finca hipotecada.
Concordancias relevantes
- Artículo 2424 del Código Civil regula los derechos del acreedor hipotecario para hacerse pagar sobre la cosa hipotecada.
- Artículo 2427 del Código Civil regula las consecuencias de la pérdida o deterioro de la finca cuando deja de ser suficiente para la seguridad de la deuda.
- Artículo 2429 del Código Civil regula la situación del tercer poseedor reconvenido para el pago de la hipoteca.
- Artículo 2430 del Código Civil regula la hipoteca constituida sobre un inmueble propio para garantizar una deuda ajena.
- Artículo 492 del Código de Procedimiento Civil regula opciones de acreedores hipotecarios preferentes citados conforme al artículo 2428 en el contexto del remate.
- Artículo 758 del Código de Procedimiento Civil inicia el procedimiento para hacer efectivo el pago de la hipoteca cuando la finca es poseída por una persona distinta del deudor personal.
Preguntas frecuentes
¿Qué establece el artículo 2428 del Código Civil?
Establece que la hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere quien la posea y cualquiera sea el título por el cual la haya adquirido, sujeto a la excepción que la misma norma regula para la adquisición en pública subasta judicial.
¿La venta del inmueble elimina la hipoteca?
No por el solo hecho de venderse. El artículo 2428 establece como regla que el acreedor puede perseguir la finca aunque pase a manos de otra persona.
¿Qué es el derecho de persecución hipotecaria?
Es la facultad que permite al acreedor hipotecario hacer valer la garantía sobre la finca hipotecada aunque ésta sea poseída por una persona distinta del deudor.
¿Qué excepción establece el artículo 2428?
La norma contempla una excepción respecto del tercero que adquiere la finca hipotecada en pública subasta ordenada por el juez, siempre que se cumplan las condiciones legales previstas por el propio artículo.
¿Deben citarse los acreedores hipotecarios antes del remate?
Para que la excepción del artículo 2428 produzca efecto a favor del tercero adquirente, la norma exige citación personal, en el término de emplazamiento, de los acreedores que tengan hipotecas constituidas sobre la misma finca.
¿Qué regula el artículo 492 del Código de Procedimiento Civil?
Regula, en el supuesto que contempla, las opciones de los acreedores hipotecarios de grado preferente citados conforme al artículo 2428 respecto del precio del remate o de la conservación de sus hipotecas cuando sus créditos no están devengados.
¿Qué ocurre si la finca está en manos de un tercero?
Además de las reglas civiles de los artículos 2428 y 2429, deben considerarse las normas procesales sobre el desposeimiento del tercer poseedor, cuyo título comienza en el artículo 758 del Código de Procedimiento Civil.