Remate judicial en Chile: cómo funciona y qué pasa con los bienes embargados
Descubre cómo funciona un remate judicial en Chile, qué pasa con los bienes embargados, cuáles son las etapas del procedimiento, la garantía para participar, el mínimo de postura y qué puede hacer el deudor antes de la subasta.
Un remate judicial en Chile es una forma de realizar determinados bienes embargados dentro de un procedimiento de ejecución para obtener dinero destinado al pago de la deuda y las costas, según corresponda.
Embargo y remate no son lo mismo. Que un bien haya sido embargado no significa que vaya a venderse inmediatamente: el juicio debe avanzar hasta la etapa de realización y deben cumplirse las reglas aplicables según el tipo de bien.
Si ya existe una fecha de remate, es importante revisar cuanto antes el expediente y las bases de la subasta. Lo mismo ocurre si el bien pertenece a un tercero o si una persona quiere participar como postor.
¿Qué es un remate judicial?
En el juicio ejecutivo, el remate puede formar parte de la realización de los bienes embargados.
El embargo afecta determinados bienes dentro del procedimiento. El remate, en cambio, busca vender judicialmente aquellos bienes cuya realización corresponde para convertirlos en dinero.
Por eso, embargo, retiro y remate son actuaciones diferentes.
Si el ejecutado no opone excepciones, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil establece que puede omitirse la sentencia y bastar el mandamiento de ejecución para que el acreedor persiga la realización de los bienes embargados y el pago.
Cuando existe sentencia de remate, el artículo 481 dispone que, una vez notificada, se procede a la venta de los bienes embargados conforme a las reglas del procedimiento de apremio.
¿Qué significa una subasta judicial en vía de apremio?
En Chile, hablar de una subasta judicial en vía de apremio significa que el juicio ha avanzado a la etapa destinada al cumplimiento forzado de la obligación.
Dentro del procedimiento de apremio pueden realizarse los bienes que fueron embargados. El remate público es una de las formas que contempla la ley para vender determinados bienes y obtener fondos para la ejecución.
No todo embargo termina necesariamente en una subasta. El resultado depende del avance del juicio, de las defensas presentadas, del tipo de bienes afectados y de las actuaciones que se realicen antes del remate.
Procedimiento del remate judicial en Chile: cómo funciona paso a paso
Aunque cada causa debe revisarse individualmente, el procedimiento puede entenderse mediante estas etapas generales:
- Embargo: dentro de la ejecución se afectan bienes determinados.
- Avance del juicio ejecutivo: si no se presentan excepciones o éstas no impiden continuar la ejecución, el procedimiento puede avanzar hacia la realización de los bienes.
- Determinación de la forma de realización: los bienes muebles pueden venderse en martillo cuando sea posible; existen reglas especiales para bienes sujetos a deterioro y determinados efectos de comercio; los demás bienes comprendidos por el artículo 485 se tasan y venden en remate público.
- Tasación y bases: cuando corresponda, se determina el valor del bien y se fijan las condiciones concretas de la subasta.
- Fecha y publicidad: se señala día y hora y deben efectuarse las publicaciones exigidas por la ley.
- Participación de los postores: quienes quieran ofertar deben cumplir las bases y constituir la caución exigida.
- Subasta y adjudicación: se reciben las posturas y, si existe adjudicación, deben cumplirse posteriormente el pago, el acta, la escritura y la inscripción cuando correspondan.
La forma concreta puede variar según el bien y las resoluciones dictadas en la causa. Por eso, las bases del remate y el expediente son fundamentales.
¿Qué bienes pueden ser rematados?
Pueden realizarse bienes que hayan sido válidamente embargados y cuya ejecución esté permitida por la ley.
Dependiendo de la causa, pueden estar involucrados bienes muebles, vehículos, maquinaria, equipos, derechos o inmuebles.
Sin embargo, no todo lo que pertenece al deudor puede ser embargado y rematado.
El artículo 445 del Código de Procedimiento Civil contiene distintas categorías de bienes inembargables. Entre ellas existen determinadas remuneraciones y pensiones, ciertos bienes de uso familiar, libros profesionales, máquinas e instrumentos utilizados para enseñanza y objetos indispensables para el ejercicio personal de determinados oficios, bajo las condiciones y límites establecidos por la norma.
También contempla protección respecto del bien raíz que el deudor ocupa con su familia cuando concurren los requisitos legales, junto con excepciones expresamente previstas.
Por eso, mencionar genéricamente “herramientas”, “muebles” o “una vivienda” no basta para concluir que el bien puede ser rematado: primero debe determinarse si era jurídicamente embargable.
¿Cómo se rematan bienes muebles y vehículos?
Los bienes muebles embargados se venden en martillo, siempre que sea posible, sin necesidad de tasación, mediante el martillero designado por el tribunal.
Existen reglas especiales para bienes sujetos a corrupción o próximo deterioro y para ciertos efectos de comercio.
Los vehículos también pueden ser objeto de ejecución cuando han sido válidamente embargados. Antes de un remate conviene revisar su inscripción, las limitaciones existentes, la individualización exacta del vehículo y cualquier antecedente que pueda afectar la ejecución.
Si un vehículo fue embargado por una deuda ajena y pertenece o es poseído por un tercero, puede ser necesario analizar las reglas sobre tercerías antes de que se produzca su realización.
Remate judicial de una propiedad: tasación, mínimo y avisos
Los inmuebles están sujetos a reglas específicas.
Como regla del artículo 486 del Código de Procedimiento Civil, la tasación corresponde a la que figura en el rol de avalúos vigente para efectos de contribuciones, salvo que el ejecutado solicite una nueva tasación en los términos establecidos por la ley.
Aprobada la tasación, se fija día y hora para la subasta.
¿Cuál es el mínimo para ofertar en un remate judicial?
El artículo 493 establece que, salvo convenio expreso de las partes, no se admite una postura inferior a los dos tercios de la tasación.
Esta es la regla general legal. Para saber cuál es el mínimo aplicable a una subasta concreta deben revisarse las bases y las últimas resoluciones de la causa.
Si posteriormente el remate queda sin postores, la ley contempla mecanismos que pueden alterar las condiciones de nuevas subastas.
¿Cuántos avisos deben publicarse?
El artículo 489 del Código de Procedimiento Civil exige que el remate se anuncie al menos cuatro veces en el diario que corresponda según las reglas de la norma.
El primero de esos avisos debe publicarse con un mínimo de 15 días de anticipación respecto de la fecha de la subasta, sin descontar los días inhábiles.
Si los bienes se encuentran en otra comuna, existen además reglas de publicación complementarias.
Los avisos deben contener los antecedentes necesarios para identificar los bienes que se rematarán.
¿Qué son las bases de remate y por qué hay que revisarlas?
Las bases contienen las condiciones concretas bajo las cuales se desarrollará la subasta.
Pueden determinar aspectos como la individualización del bien, postura mínima, monto y forma de constituir la garantía, plazo para pagar el precio, modalidad del remate y actuaciones que debe cumplir quien resulte adjudicatario.
Por eso, las reglas generales del Código no reemplazan la revisión de las bases de una causa concreta.
Una publicación comercial, un aviso resumido o una plataforma que recopila propiedades en remate tampoco sustituyen el expediente judicial.
¿Cuánta garantía se necesita para participar?
El artículo 494 del Código de Procedimiento Civil establece como regla legal una caución equivalente al 10% de la valoración de los bienes.
La caución busca asegurar que quien se adjudique el bien efectivamente lleve adelante la compra.
Sin embargo, quien quiera participar debe comprobar en las bases el monto concreto que se exige, cómo debe constituirse y dentro de qué plazo.
Esto es especialmente importante porque las condiciones operativas pueden expresarse de manera específica en las bases aprobadas para cada remate.
Si el adjudicatario no consigna el precio en la oportunidad fijada en las bases o no suscribe la escritura definitiva cuando corresponde, el artículo 494 establece que el remate queda sin efecto y se hace efectiva la caución.
¿Cómo se paga el precio de un remate judicial?
La caución para participar no es lo mismo que el precio de adjudicación.
El artículo 491 del Código de Procedimiento Civil establece como regla que el precio de los bienes rematados debe pagarse de contado, salvo que las partes acuerden otra cosa o que el tribunal, por motivos fundados, resuelva de manera distinta.
Las bases determinan la forma y el plazo concreto para completar el pago.
Por eso, antes de ofertar no debe asumirse que el saldo podrá financiarse o pagarse posteriormente en cualquier plazo.
¿Los remates judiciales pueden hacerse online?
Sí.
El artículo 485 del Código de Procedimiento Civil permite que el tribunal, mediante resolución fundada, disponga que el remate se verifique de forma remota.
La Corte Suprema reguló específicamente los remates judiciales de inmuebles por vía remota mediante el Auto Acordado Acta N.º 263-2021.
En estos procedimientos existen mecanismos asociados a la Oficina Judicial Virtual para la participación de interesados, acreditación de garantías, desarrollo de la audiencia y actuaciones posteriores a la adjudicación.
Las instrucciones concretas dependen de las bases y del tribunal. Por eso, aunque una persona haya participado anteriormente en otro remate remoto, debe revisar nuevamente las condiciones de la causa en la que quiere ofertar.
¿Quién no puede participar como postor?
Existe una restricción importante para las personas inscritas en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos.
De acuerdo con la Ley N.º 21.389, en los remates públicos los tribunales no deben admitir como postores a quienes tengan una inscripción vigente en el Registro en calidad de deudor de alimentos.
Antes de calificar la garantía de seriedad de la oferta, el tribunal debe consultar ese Registro.
Además, cuando la adjudicación requiere escritura pública, el notario debe verificar que el adjudicatario no tenga una inscripción vigente en el Registro antes de extenderla.
¿Puede el deudor evitar el remate pagando?
Sí, mientras todavía no se haya verificado el remate y se cumpla la regla legal.
El artículo 490 del Código de Procedimiento Civil dispone expresamente que antes de verificarse el remate el deudor puede libertar sus bienes pagando la deuda y las costas.
Esta regla debe distinguirse de una simple negociación con el acreedor.
Si existe un acuerdo de pago, debe verificarse el efecto que tendrá dentro de la causa. Una conversación, una promesa informal o una negociación en curso no permiten asumir por sí solas que una subasta judicial ya fijada haya quedado suspendida.
Mientras más próxima esté la fecha del remate, mayor importancia tiene revisar inmediatamente el expediente y determinar qué actuación procesal corresponde.
¿Se puede detener un remate judicial por otras razones?
Depende de los antecedentes y del estado concreto del procedimiento.
Pueden existir cuestiones relacionadas con el pago, la validez de determinadas actuaciones procesales, recursos o incidentes pendientes, bienes inembargables o derechos de terceros.
Pero no existe una fórmula general que permita detener cualquier remate.
La actuación adecuada depende de la causa. Por eso, cuando ya existe una fecha de subasta no conviene basarse únicamente en información general ni esperar hasta el día del remate para revisar el expediente.
¿Qué pasa si el bien embargado pertenece a otra persona?
Si un tercero sostiene que el bien embargado es de su dominio o se encuentra bajo su posesión, puede corresponder una tercería de dominio o de posesión.
No basta con afirmar que el bien pertenece a otra persona: la pretensión debe formularse judicialmente y sustentarse con antecedentes.
Además, la presentación de una tercería no suspende por sí sola el procedimiento ejecutivo.
El artículo 522 del Código de Procedimiento Civil establece que la interposición de una tercería no suspende en caso alguno el procedimiento ejecutivo. El procedimiento de apremio se suspende sólo en las situaciones previstas por la ley.
En una tercería de posesión se requieren antecedentes que constituyan al menos presunción grave de la posesión invocada para que se suspenda el procedimiento de apremio.
Respecto de la tercería de dominio, el artículo 523 contempla la suspensión del apremio cuando ésta se apoya en un instrumento público otorgado antes de la presentación de la demanda ejecutiva.
Por eso, si un tercero descubre que un bien suyo se encuentra próximo a remate, la oportunidad de su actuación y la prueba disponible son especialmente importantes.
¿Qué pasa si nadie participa en el remate?
Que una subasta quede sin postores no significa que el procedimiento termine.
El artículo 499 del Código de Procedimiento Civil permite al acreedor solicitar que los bienes le sean adjudicados por los dos tercios de la tasación o pedir que el tribunal reduzca prudencialmente el avalúo aprobado. Esa reducción no puede exceder de una tercera parte.
Si se celebra posteriormente otro remate en las condiciones previstas por el artículo 500 y nuevamente no existen postores, el acreedor puede pedir alguna de las alternativas que esa norma establece, entre ellas la adjudicación por los dos tercios del nuevo avalúo, un tercer remate por el precio que determine el tribunal o la entrega de los bienes en prenda pretoria.
Por eso, un primer remate desierto no significa que el bien haya quedado definitivamente fuera de la ejecución.
¿Qué pasa después de adjudicarse una propiedad?
Ganar la subasta no termina automáticamente la adquisición del inmueble.
Después deben cumplirse las condiciones establecidas en la ley y en las bases.
El Código de Procedimiento Civil regula el acta del remate y el otorgamiento posterior de la escritura definitiva cuando corresponde.
Para efectos de la inscripción de un inmueble, el artículo 497 del Código de Procedimiento Civil dispone que el Conservador de Bienes Raíces requiere la escritura definitiva de compraventa.
Por eso existe una diferencia entre adjudicarse una propiedad en la subasta y completar jurídicamente su adquisición e inscripción.
¿Qué revisar antes de comprar una propiedad en remate judicial?
El precio mínimo no es suficiente para determinar si una compra es conveniente.
Antes de ofertar conviene revisar:
- las bases completas y las últimas resoluciones de la causa;
- la individualización exacta del inmueble;
- la tasación y el mínimo;
- la garantía y forma de pago;
- los antecedentes del Conservador de Bienes Raíces;
- hipotecas, gravámenes y prohibiciones;
- eventuales tercerías, recursos o incidentes;
- la situación material y ocupación del inmueble;
- las condiciones para su entrega; y
- los costos posteriores relacionados con escritura, inscripción o regularización.
Un inmueble rematado puede encontrarse ocupado por el deudor, arrendatarios, familiares u otras personas. En esos casos, la entrega material puede requerir actuaciones posteriores.
También debe revisarse si existen gastos o deudas asociados al bien y determinar, conforme a las bases y antecedentes de la causa, cuáles serán relevantes para el adjudicatario.
Un precio aparentemente bajo no significa necesariamente una compra de bajo riesgo.
¿Qué revisar si eres el deudor o un tercero afectado?
Si eres el ejecutado, lo más importante es comprobar el estado real del expediente: fecha del requerimiento de pago, defensas que se hayan presentado, resoluciones dictadas, bienes embargados, deuda y costas actualizadas y fecha de la eventual subasta.
Si eres un tercero afectado, debes identificar exactamente qué bien fue embargado, reunir los antecedentes que acrediten tu derecho o posesión y revisar inmediatamente si existe una fecha de remate y qué vía procesal puede corresponder.
En ambos casos, esperar hasta la subasta puede reducir considerablemente las posibilidades prácticas de actuar.
¿Qué pasa con el dinero obtenido en el remate?
Los fondos provenientes de la realización de los bienes embargados se consignan a la orden del tribunal.
Una vez ejecutoriada la sentencia y realizados los bienes, corresponde efectuar la liquidación del crédito y determinar las costas para efectuar el pago conforme al procedimiento.
Si existe justo motivo para temer que los bienes embargados no bastarán para cubrir la deuda y las costas, el artículo 456 del Código de Procedimiento Civil permite al acreedor solicitar la ampliación del embargo.
Si el producto de la realización supera lo necesario, el destino del remanente debe determinarse considerando el expediente y los derechos o preferencias que puedan corresponder.
Preguntas frecuentes sobre remates judiciales en Chile
¿Embargo y remate son lo mismo?
No. El embargo afecta determinados bienes dentro de la ejecución. El remate es una forma posterior de realizarlos mediante su venta.
¿Cuál es el mínimo para ofertar en un remate judicial?
Como regla del artículo 493, salvo convenio expreso de las partes, no se admite postura inferior a los dos tercios de la tasación. Para una subasta concreta deben revisarse siempre las bases vigentes.
¿Cuánto es la garantía para participar?
El artículo 494 establece como regla una caución equivalente al 10% de la valoración de los bienes. El monto concreto, forma y plazo para rendirla deben revisarse en las bases.
¿Puede el deudor pagar antes del remate?
Sí. Antes de verificarse el remate, el artículo 490 permite al deudor libertar sus bienes pagando la deuda y las costas.
¿Los remates judiciales pueden hacerse por internet?
Sí. El tribunal puede disponer mediante resolución fundada que determinados remates se realicen de forma remota.
¿Una tercería suspende automáticamente el remate?
No. La tercería no suspende por sí sola el procedimiento ejecutivo. La suspensión del procedimiento de apremio procede únicamente bajo los supuestos establecidos por la ley.
¿Qué pasa si nadie ofrece en el remate?
La ley contempla distintas alternativas para el acreedor. Entre ellas se encuentran, según la etapa correspondiente, solicitar la adjudicación del bien, una reducción del avalúo o la realización de nuevos remates en las condiciones establecidas por los artículos 499 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
¿Puedo participar si estoy en el Registro de Deudores de Pensiones de Alimentos?
No mientras exista una inscripción vigente como deudor de alimentos. La normativa impide que esas personas sean admitidas como postores en remates públicos.
En resumen
El remate judicial en Chile es una etapa de realización de bienes dentro de un procedimiento de ejecución y no debe confundirse con el embargo.
Para el deudor, una de las reglas más relevantes es que antes de verificarse el remate puede libertar sus bienes pagando la deuda y las costas.
Para un tercero cuyos bienes fueron afectados, una tercería puede ser relevante, pero su sola presentación no paraliza automáticamente el procedimiento.
Para quien quiere comprar, las bases del remate y el expediente son fundamentales. Antes de ofertar deben comprobarse la tasación, el mínimo, la garantía, el pago del precio, la situación registral y material del bien y las condiciones posteriores de adjudicación.
En un remate judicial, la oportunidad para el comprador y el riesgo jurídico deben analizarse al mismo tiempo.